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Disposition d'une résidence principale - Sujets particuliers

Par Gerry Vittoratos, expert-fiscaliste
10 avril 2017

La vente d'une résidence principale peut être une transaction complexe à saisir dans une déclaration de revenus. Examinons en détail certains concepts et d'autres considérations dont il faut tenir compte lors de la désignation d'un bien comme résidence principale.

Définition de base d'une résidence principale

La définition de base d'une résidence principale, telle qu'énoncée à l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR), se lit comme suit : tout logement dont le contribuable est propriétaire, qu'il ou toute autre personne qui lui est liée a normalement habité durant une année donnée, et qui est désigné comme résidence principale au moment de la vente. Le contribuable peut désigner les années durant lesquelles il a habité le logement pour une exemption de gains en capital en vertu de l'alinéa 40(2)(b) de la LIR.

Cinq critères importants à envisager au moment de déterminer la désignation d'une résidence principale

La définition elle-même peut être divisée en cinq éléments importants, qui seront développés plus loin :

a)      la vente est liée à une disposition de ce que l'ARC appelle un « logement »;

b)      le contribuable est le propriétaire du bien;

c)       le contribuable ou une personne liée au contribuable « habitait normalement » le logement;

d)      le fonds de terre attenant au logement est inclus comme faisant partie de la résidence principale;

e)      Vous devez désigner le logement comme résidence principale.

Logement

Selon le paragraphe 2.7 du folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, un logement admissible comprend :

         i.            un logement qui, selon ce qu'a accepté l’ARC, pourrait comprendre les biens suivants :

o   une maison;

o   un appartement ou une unité dans un duplex, un immeuble d’habitation ou un immeuble en copropriété;

o   un chalet;

o   une maison mobile;

o   une roulotte;

o   une maison flottante;

un droit de tenure à bail afférent à un logement;

une part du capital social d’une société coopérative d’habitation, si cette part a été acquise dans l’unique but d’obtenir le droit d’habiter un logement dont la coopérative est propriétaire.  

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s1/f3/s1-f3-c2-fra.html#N10284

 

Le contribuable doit être le propriétaire

Le contribuable qui désigne le logement comme résidence principale doit en être le propriétaire en vertu de l’alinéa a) de l’article 54 de la LIR. Le contribuable n’est pas tenu d’être le propriétaire unique du bien pour être en droit de le désigner comme résidence principale (LIR 54(a)).

Le logement était normalement habité par le contribuable ou une personne qui lui est liée

Selon l’alinéa a) de l’article 54 de la LIR (« résidence principale »), le contribuable (propriétaire) a « normalement habité » le logement s’il vivait dans ce logement, ou si son époux ou conjoint de fait ou si son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou si l'enfant du contribuable vivait dans ce logement.  

« Normalement habité » est un terme dont le sens peut être difficile à cerner quand il s'agit d'une résidence principale. Malheureusement, la LIR ne donne pas une description détaillée de ce que l'ARC considère comme « normalement habité ». Pour répondre à cette question, nous comptons sur la position administrative de l'ARC. Conformément au paragraphe 2.10 du folio S1-F3-C2, la question de savoir si un logement est normalement habité au cours de l’année par le contribuable dépend des faits particuliers à chaque cas. Il n'est pas nécessaire que le contribuable reste pendant de longues périodes dans le logement; si le contribuable vit pour une courte période dans l'année, cela suffit pour que le logement soit considéré comme normalement habité au cours de l’année par cette personne. Encore une fois, il y a une certaine ambiguïté à l'égard de cette définition. Qu'est-ce qu'une « courte période »? Nous n'avons pas une réponse claire à cette question. Cependant, nous pouvons confirmer selon la jurisprudence qu'elle doit être plus longue qu'un séjour de 24 heures (voir Ennist c. Ministre du Revenu national). Ce que la disposition « normalement habité » permet à un contribuable de faire est de désigner une résidence secondaire comme résidence principale. Toutefois, le contribuable ne peut désigner qu'un seul bien pour une année donnée (LIR 54(c) « résidence principale »).

Le fonds de terre attenant au logement est inclus comme faisant partie de la résidence principale

Selon l’alinéa e) de l’article 54 de la LIR (« résidence principale »), le fonds de terre sous-jacent au logement ainsi que la partie du fonds de terre adjacent sont considérés comme faisant partie du logement, jusqu’à un demi-hectare. Aux termes des paragraphes 2.33 à 2.35 du folio S1-F3-C2, le contribuable peut réclamer plus d'un demi-hectare. Cependant, il devrait prouver que le fonds de terre excédentaire est nécessaire pour que le logement remplisse correctement sa fonction de résidence. Les considérations dont il faut tenir compte en ce qui a trait au fonds de terre excédentaire sont, par exemple, la taille minimale du lot pour un lot résidentiel dans un secteur donné, ou l'imposition d'une restriction quant au morcellement ou à la subdivision d’un lot résidentiel dans un secteur donné qui empêcherait que le lot soit d’un demi-hectare ou moins.

Vous devez désigner le logement comme résidence principale - LIR 40(2)b)

Afin de se prévaloir de l'exemption pour la disposition d'une résidence principale, le contribuable doit désigner le bien comme résidence principale pour les années durant lesquelles il a « normalement habité » le bien (voir plus haut). Au moment de la désignation, le gain imposable est déterminé selon une formule fournie à l'alinéa 40(2)(b) de la LIR :

A - {A × (B ÷ C)} - D

A correspond au gain déterminé par ailleurs du contribuable;

B correspond à 1 + le nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition, pour lesquelles le bien était la résidence principale du contribuable et au cours desquelles celui-ci résidait au Canada (notez que ces deux conditions doivent être remplies pour une année donnée pour que cette année puisse être incluse à B);

C est le nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition et au cours desquelles le contribuable était propriétaire du bien;

D concerne le choix de l’exemption de gains en capital pour l’année 1994.

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s1/f3/s1-f3-c2-fra.html#p2_17

Selon l'alinéa c) de l'article 54 de la LIR (« résidence principale »), le contribuable ne peut désigner qu'un bien par année (comme mentionné plus haut). Cette disposition s'applique également à tout membre de l'unité familiale du contribuable pour l'année, à moins que l'année visée soit antérieure à 1982. Pour 1982 ou une année ultérieure, l’unité familiale est définie à l'alinéa c) de l'article 54 de la LIR (« résidence principale ») comme suit :

       ii.            l’époux ou conjoint de fait du contribuable tout au long de l’année, à moins que l’époux ou conjoint de fait n’ait vécu séparé du contribuable pendant toute l’année en vertu d’une séparation judiciaire ou d’un accord écrit de séparation;

      iii.            les enfants du contribuable, sauf ceux qui sont mariés, qui vivent en union de fait ou qui sont âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année;

     iv.            si le contribuable n’est pas marié, ne vit pas en union de fait ou n’est pas âgé de 18 ans ou plus au cours de l’année :

o   la mère et le père du contribuable;

o   les frères et les sœurs du contribuable qui ne sont pas mariés, qui ne vivent pas en union de fait ou qui ne sont pas âgés de 18 ans ou plus au cours de l’année.

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/tchncl/ncmtx/fls/s1/f3/s1-f3-c2-fra.html#N10323

Désignation d'une maison achetée avant le 31 décembre 1981 - LIR 40(6)

Lors de la désignation d'un logement qui a été acheté avant le 31 décembre 1981, le gain en capital qui a été déterminé selon les règles énoncées à l'alinéa b) de l'article 40 paragraphe 2 de la LIR ne peut être supérieur au total obtenu par le calcul suivant :

a)      le gain du contribuable calculé conformément à l’alinéa (2)b) à supposer qu’il en ait disposé le 31 décembre 1981 et en ait reçu un produit de disposition égal à sa juste valeur marchande à cette date;

b)      son gain calculé conformément à l’alinéa (2)b) à supposer que cet alinéa s’applique et :

                     i.            qu’il ait acquis le bien le 1er janvier 1982 à un coût égal à son produit de disposition déterminé en vertu de l’alinéa a),

                   ii.            qu’il ne soit pas tenu compte du passage « le nombre un plus » à l’élément B de la formule figurant à l’alinéa (2)b).

http://laws-lois.justice.gc.ca/fra/lois/I-3.3/page-30.html

Une fois que vous aurez calculé le gain en capital imposable selon les deux formules, vous devrez choisir celle qui vous donne le montant le plus bas.

Dans la seconde partie du dossier consacré à la « Résidence principale », nous aborderons certains sujets qui touchent les désignations de résidences principales.

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