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Disposition d'une résidence principale - Sujets particuliers

Par Gerry Vittoratos, expert-fiscaliste
3 mai 2017

Dans le premier article, nous avons abordé les concepts de base entourant la disposition d'une résidence principale. Maintenant, nous examinerons certains sujets particuliers qui touchent la disposition de la résidence principale.

Annonce du 3 octobre 2016
Exigences relatives à la déclaration de la vente d'une résidence principale
Le gouvernement fédéral a apporté des changements d'ordre administratif et juridique à la désignation d’une résidence principale. À compter de l'année d'imposition 2016, toutes les dispositions de résidences principales devront être déclarées sur la deuxième page de l'annexe 3. Un formulaire T2091 est également exigé si vous ne désignez pas toutes les années durant lesquelles vous étiez propriétaire d'une résidence principale. N'oubliez pas que le formulaire T2091 N'EST PAS transmis électroniquement avec votre déclaration de revenus lors de la TED; il doit être acheminé séparément par la poste. Pour les résidents du Québec, vous devrez soumettre le formulaire de désignation, TP-274 (par la poste), avec chaque désignation, et inclure tous les formulaires fédéraux que vous avez soumis à l'ARC si un choix a été exercé en vertu du paragraphe 2 ou du paragraphe 3 de la section 45 de la LIR fédérale. Le non-respect de ces règles administratives entraînera des pénalités, soit le moindre des montants suivants : 100 $ par mois de désignation tardive ou 8 000 $ pour l'année.
Modification apportée à la règle du « nombre un plus »

Du point de vue juridique, une modification sera apportée à l'alinéa 40(2)b) de la LIR, en ce qui concerne l'élément B de la formule relative à la résidence principale, communément désignée comme la règle du « nombre un plus ». Tel qu'énoncé dans l'avis de motion de voies et moyens, l'élément B se lira comme suit :

(i)  si le contribuable résidait au Canada au cours de l'année qui comprend la date d'acquisition, le nombre un plus le nombre d'années d'imposition qui se terminent après la date d'acquisition pour lesquelles le bien est la résidence principale du contribuable et au cours desquelles celui-ci résidait au Canada,

d'acquisition pour lesquelles le bien était la résidence principale du contribuable et au cours desquelles celui-ci résidait au Canada. 
https://www.fin.gc.ca/drleg-apl/2016/nwmm-amvm-1016-l-fra.asp

En vertu du nouveau sous-alinéa (i), pour toute disposition survenant après la date de l'annonce (3 octobre 2016), vous pouvez demander la disposition du « nombre un plus » seulement si le propriétaire résidait au Canada à la date de l'acquisition du bien. S'il/si elle ne résidait pas au Canada à cette date, il/elle ne peut plus dorénavant utiliser la disposition du « nombre un plus » de la formule relative à la résidence principale.

Transfert d’une résidence principale à un conjoint - LIR 40(4) [LI 272]
Si le propriétaire du bien principal transfère une résidence principale à son conjoint, que ce soit par l'entremise d'un transfert entre vifs en vertu du paragraphe 73(1) de la LIR au coût d'origine ou d'un transfert en cas de décès en vertu du paragraphe 70(6) de la LIR, le paragraphe 40(4) de la LIR peut s'appliquer à une disposition future du bien. Ce que cette disposition stipule est qu'aux fins d'une disposition future du bien par le conjoint, le conjoint est réputé avoir possédé le bien tout au long de la période pendant laquelle le propriétaire l'a possédé. En d'autres termes, les années que le conjoint peut désigner pour une désignation de résidence principale comprennent les années durant lesquelles le propriétaire possédait le bien avant le transfert.

Dans le cas d'un transfert d'un propriétaire décédé à son conjoint (LIR 70(6)), un formulaire T1255 doit être produit dans la déclaration finale du propriétaire décédé pour désigner les années durant lesquelles il/elle était propriétaire de la résidence principale. Une fois que le bien est effectivement cédé, le conjoint peut ensuite ajouter ces années durant lesquelles le propriétaire possédait le bien au calcul de l'exemption (élément B de la LIR 40(2)(b)).

Dans le cas d'un transfert entre vifs (LIR 73(6)), conformément au paragraphe 2.72 du folio S1-F3-C2, le propriétaire n'est pas tenu de produire un formulaire T2091 dans l'année du transfert. Toutefois, l’auteur du transfert (propriétaire) devrait, en tout état de cause, remplir le formulaire de désignation et, s'il n'est pas produit par l’auteur du transfert, il doit être conservé par le bénéficiaire (conjoint). Dans l'année de la disposition, le conjoint produira le formulaire de désignation pour les années durant lesquelles ils étaient propriétaires et y inclura également le formulaire de désignation du propriétaire produit à la date du transfert.

Changement d’usage - LIR 45 [LI 281-283]
Un autre aspect important de la désignation d'une résidence principale est le changement d'usage du bien. Les règles touchant le changement d'usage s'appliqueront lorsque l'utilisation d'un bien est modifiée, par exemple lorsqu'une résidence principale est convertie en immeuble locatif et vice versa.
Changement d'usage d’un immeuble en entier - LIR 45(1)(a)/LIR 13(7)(a)/LIR 13(7)(b)
Dans le cas où le bien en entier change d'usage, deux scénarios peuvent survenir :

1 - Le bien est converti de résidence principale à immeuble locatif - LIR 45(1)(a)/LIR 13(7)(b)
Dans ce scénario, le bien est réputé avoir fait l'objet d'une disposition à sa juste valeur marchande (JVM) et d'une réacquisition immédiate à la même valeur (LIR 45(1)(a)). Cette transaction établit le prix de base rajusté (PBR) du bien pour toute disposition future. En ce qui a trait au coût en capital (LIR 13(7)(b)), le coût en capital (aux fins du calcul de la DPA) du nouvel immeuble locatif sera le moins élevé des montants suivants :  

  • la juste valeur marchande

le coût d'origine plus les gains en capital imposables plus la déduction pour gains en capital.
La désignation d’une résidence principale peut être utilisée pour les années durant lesquelles le contribuable était propriétaire du bien avant le changement d’usage afin de permettre au contribuable de déduire un gain en capital. 

2 - Le bien est converti d'immeuble locatif à résidence principale - LIR 45(1)(a)/LIR 13(7)(a)
Dans ce scénario, le bien est réputé avoir fait l'objet d'une disposition à sa juste valeur marchande et d'une réacquisition immédiate à la même valeur (LIR 45(1)(a))/LIR 13(7)(a)).

Changement d’usage d’une partie d’un immeuble - LIR 45(1)(c)/LIR 13(7)(d)
Dans ce cas, une partie de l'immeuble est utilisée à des fins de location, et une partie comme résidence principale. Un changement d'usage survient lorsqu'il y a une hausse ou une baisse du pourcentage d'utilisation d'un côté ou de l'autre (utilisation à des fins de location ou personnelle). Deux scénarios sont alors possibles :

1 - Hausse du pourcentage d'utilisation de la partie résidence personnelle - LIR 45(1)(c)(i)/LIR 13(7)(d)(ii)
Dans ce scénario, le produit de la disposition, pour la partie représentant la baisse du pourcentage d'utilisation de la partie locative, est réputé correspondre à la juste valeur marchande du bien. Cette règle s'applique également en ce qui concerne le coût en capital (aux fins de la DPA).

2 - Hausse du pourcentage d'utilisation de la partie locative - LIR 45(1)(c)(ii)/LIR 13(7)(d)(i)
Dans ce scénario, le produit de la disposition, pour la partie représentant la baisse du pourcentage d'utilisation de la partie résidence personnelle, est réputé correspondre à la juste valeur marchande du bien {LIR 45(1)(c)(ii)}. En ce qui a trait au calcul du coût en capital (aux fins de la DPA), le coût en capital de la nouvelle partie locative est la somme des montants suivants (selon LIR {13(7)(d)(i)} :

  • Le moins élevé des montants ci-dessous :
    • la juste valeur marchande du bien
    • le coût d'origine (coût en capital)

Ce montant doit être multiplié par la hausse du pourcentage d'utilisation de la partie locative

  • La moitié du
    • montant de la disposition réputée tel que déterminé au sous-alinéa 45(1)(c)(ii) de la LIR

Moins le total des montants suivants :

  •  
    • le coût en capital du bien multiplié par la hausse du pourcentage d'utilisation de la partie locative
    • le double (2X) du montant de la déduction pour gains en capital demandé (le cas échéant).

Choix selon LIR 45(2) [LI 284] - L’immeuble locatif demeure une résidence principale
Advenant un changement d'usage de la résidence principale à un immeuble locatif, vous pouvez choisir de reporter le produit de la disposition réputée en exerçant le choix selon le paragraphe 45(2). Ce choix doit être exercé par le biais d'une lettre (aucun formulaire officiel n'a été créé par l'ARC/RQ) à cet effet, signée par le contribuable et annexée à sa déclaration de revenus pour l'année durant laquelle est survenu le changement d'usage. En exerçant ce choix, vous pouvez désigner le bien comme votre résidence principale pour une période maximum de quatre ans, même si vous utilisez le bien pour gagner un revenu. Cette limite de quatre ans peut s’appliquer si (selon LIR 54.1(1)) :

  • le contribuable n’habite normalement pas le logement au cours de la période visée par le choix, en raison d’un changement du lieu de l’emploi (plus éloigné d’au moins 40 km) du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
  • l’employeur n’est pas lié au contribuable ni à l’époux ou conjoint de fait de celui-ci;
  • le bien devient par la suite normalement habité par le contribuable au cours de la durée de l’emploi du contribuable ou de l'emploi de son époux ou conjoint de fait chez ce même employeur ou avant la fin de l’année d’imposition qui suit celle où cet emploi se termine, ou si le contribuable décède au cours de la durée de cet emploi.

Il existe des restrictions entourant l'utilisation de ce choix. Conformément au paragraphe 2.49 du folio S1-F3-C2, vous ne pouvez pas demander la DPA pour le bien à partir du moment où est survenu le changement d'usage et pendant la période pendant laquelle le choix doit rester en vigueur. Cette restriction s'avère sensée parce que durant la période du choix, l'immeuble est toujours considéré comme une résidence principale et non un immeuble locatif. Si la DPA est demandée à l'égard du bien, le choix est considéré comme annulé le premier jour de l’année pour laquelle cette déduction est demandée.
En outre, en vertu du paragraphe 45(2) de la LIR, ce choix ne peut pas être exercé dans les cas d'utilisation partielle de l'immeuble en tant qu'immeuble locatif (LIR 45(1)c)/LIR 13(7)d)); seuls les changements d'usage en ce qui a trait à l'immeuble en entier sont admissibles (LIR 45(1)a)(i)/LIR 13(7)b)).

Choix selon LIR 45(3) [LI 286.1] - Report des gains en capital découlant d'un changement d'usage d'immeuble locatif à résidence principale
Dans le cas où un changement d'usage est survenu, au cours duquel un immeuble locatif a été converti en une résidence principale, vous pouvez reporter la disposition réputée d'un changement d'usage en exerçant le choix selon le paragraphe 45(3) de la LIR. Ce choix doit être exercé par le biais d'une lettre (aucun formulaire officiel n'a été créé par l'ARC/RQ) à cet effet, signée par le contribuable et annexée à sa déclaration de revenus pour l'année durant laquelle le bien a fait l'objet d'une disposition définitive. En exerçant ce choix, vous pouvez désigner le bien comme votre résidence principale pour une période maximum de quatre ans, avant de l'occuper effectivement comme résidence principale.

En ce qui concerne la DPA, la restriction est la même qu'au paragraphe 45(2) de la LIR, mais de façon inverse : la demande de DPA est impossible pour toute année d'imposition se terminant après 1984 et au plus tard à la date du changement d'usage du bien d'immeuble à revenu à résidence principale (LIR 45(4)). Ce choix ne peut pas non plus être exercé dans les cas d'utilisation partielle d'immeubles en tant qu'immeubles locatifs (LIR 54.1(1)). En outre, ce choix n'est pas valable aux fins du calcul de la récupération aux fins de la DPA.

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