Taxe sur les logements sous-utilisés

Nouvelle taxe annuelle avec une nouvelle déclaration de renseignements

La taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU), qui est entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, est une taxe annuelle de 1 % qui touche les propriétaires de biens immobiliers résidentiels vacants ou sous-utilisés au Canada. Tout propriétaire d'un immeuble résidentiel autre qu'un « propriétaire exclu » (appelé « propriétaire assujetti à la taxe ») serait tenu de produire une déclaration annuelle auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC) pour chaque immeuble résidentiel qu'il possède. Le formulaire de déclaration annuelle est le UHT-2900. Afin de produire une déclaration auprès de l'ARC, certains propriétaires pourraient devoir s'inscrire au préalable auprès de l'ARC avant de produire leur déclaration.

La date limite de production de la déclaration annuelle est le 30 avril de l'année civile suivante [LLSU 8].

Une nouvelle législation, la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (LLSU), a également été adoptée pour encadrer l'application de la TLSU.

Propriétaires exclus

Comme indiqué ci-dessus, les propriétaires exclus ne sont pas assujettis à la taxe et ne produisent pas non plus de déclaration annuelle.

Les propriétaires exclus sont [LLSU 1 « propriétaire exclu »] :

·        Un particulier qui est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada, sauf si l'individu détient un droit dans un immeuble :

o   en tant qu'associé d'une société de personnes, ou

o   en tant que fiduciaire d'une fiducie, à l'exclusion du représentant personnel d'un particulier décédé ou de la succession d'un particulier décédé;

·        Une société constituée en vertu des lois du Canada ou d'une province et dont les actions sont inscrites à la cote d'une bourse canadienne;

·        Un organisme de bienfaisance enregistré;

·        Une société coopérative d'habitation;

·        Un corps dirigeant autochtone ou une personne morale détenue à part entière par un tel corps dirigeant;

·        Une municipalité ou une société appartenant à une municipalité;

·        Le gouvernement du Canada ou un agent du gouvernement du Canada;

·        Le gouvernement d'une province ou un agent du gouvernement d'une province;

·        Certains autres organismes de service public (par exemple, les universités, les collèges publics, les autorités scolaires, les autorités hospitalières);

·        Une personne visée par règlement.

Toute personne qui n'est pas un propriétaire exclu est considérée comme un propriétaire assujetti à la taxe et par conséquent peut être assujettie à la TLSU. Les propriétaires assujettis à la taxe peuvent être exemptés de la TLSU (voir la section ci-dessous), mais ils doivent quand même produire le formulaire UHT-2900 chaque année pour déclarer leur exemption.

La liste des propriétaires exclus ci-dessus démontre clairement que le gouvernement fédéral vise les non-résidents qui possèdent des biens immobiliers au Canada et qui les sous-utilisent.

Exemptions pour les propriétaires assujettis à la taxe

Comme indiqué ci-dessus, les propriétaires assujettis à la taxe sont assujettis à la TLSU pour l'année civile, à moins que le propriétaire ne soit admissible à une exemption à l'égard de son droit dans l’immeuble pour l'année civile. Les propriétaires assujettis qui bénéficient d'une exemption sont tenus de produire la déclaration annuelle et de déclarer l'exemption.  

Les exemptions sont :

·        Période d’occupation admissible : Dans le cadre du test d'occupation admissible, un immeuble résidentiel doit être occupé, pendant des périodes d'au moins un mois qui totalisent au moins 180 jours par an, par tout individu qui est une « personne admissible » par rapport au propriétaire de l’immeuble [LLSU 6(10)]. Une personne admissible est [LLSU 6(1)] :

o   Un particulier qui n'a aucun lien de dépendance avec le propriétaire et son conjoint, le cas échéant, et qui occupe, pour une période d'au moins un mois en vertu d'un accord écrit, une résidence qui fait partie de l'immeuble résidentiel;

o   Un particulier qui a un lien de dépendance avec le propriétaire ou son conjoint, le cas échéant, et qui occupe, pour une période d'au moins un mois en vertu d'un accord écrit, à un loyer équitable, une résidence faisant partie de l'immeuble résidentiel.

o   Un particulier qui est le propriétaire ou son époux ou conjoint de fait, qui est au Canada dans le but de poursuivre un travail autorisé en vertu d'un permis de travail canadien et qui occupe le logement à cette fin

o   Un particulier qui est l’époux, le conjoint de fait, le parent ou l’enfant du propriétaire et qui est un citoyen ou un résident permanent;

o   Un particulier visé par règlement.

• Personne morale canadienne déterminée : toute société constituée en vertu des lois du Canada ou d'une province et dont une entité étrangère ne détient pas plus de 10 % des actions ordinaires et des actions avec droit de vote [LLSU 1 « personne morale déterminée » et LLSU 6(7)(b)]
• Société de personnes canadienne déterminée : société de personnes à l’égard de laquelle chaque associé est, au 31 décembre de l’année civile, un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée [LLSU 6(7)(a)(i)]
• Fiducie canadienne déterminée : une fiducie pour laquelle chaque bénéficiaire possédant un droit de bénéficiaire sur l’immeuble résidentiel est, au 31 décembre de l’année civile, un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée [LLSU 6(7)(a)(ii)]
• Immeuble non adapté à une utilisation à l'année : l'immeuble est inhabitable (par exemple, il n'est pas aménagé pour l'hiver) ou inaccessible (par exemple, la route d'accès n'est pas entretenue pour l'hiver) pendant une partie de l'année et n'est donc pas adapté à une utilisation à l'année [LLSU 6(7)(d)].
• Immeuble inhabitable en raison d'une catastrophe ou de conditions dangereuses : l'immeuble est inhabitable pendant au moins 60 jours consécutifs de l'année civile en raison d'une catastrophe ou de conditions dangereuses [LLSU 6(7)(e)].
• Immeuble faisant l'objet de rénovations majeures : inhabitable pendant une période d'au moins 120 jours consécutifs au cours de l'année civile en raison de la rénovation de l'immeuble résidentiel, tous les travaux liés à la rénovation sont effectués sans retard déraisonnable (l'exemption est disponible une fois tous les dix ans) [LLSU 6(7)(f)]
• Année d'acquisition d'un droit dans un immeuble : exemption pour l'année civile au cours de laquelle le propriétaire acquiert pour la première fois un droit dans l’immeuble (il/elle n'a pas possédé le même immeuble au cours des 10 dernières années) [LLSU 6(7)(g)].
• La personne est décédée au cours de l'année civile ou de l'année civile précédente : le droit du propriétaire sur l’immeuble serait exempté pour l'année civile au cours de laquelle le décès est survenu et pour l'année civile suivante [LLSU 6(7)(h)].
• Représentant personnel ou autre représentant légal d'une personne décédée : l'exemption pour personne décédée (voir ci-dessus) s'étendrait au représentant personnel ou autre représentant légal du propriétaire décédé (par exemple, le fiduciaire de la succession du particulier décédé) [LLSU 6(7)(i)].
• Décès d'un autre propriétaire : si le propriétaire d'un immeuble résidentiel décède et qu'à la date de son décès, il possède un droit d'au moins 25 % dans cet immeuble, le droit de tout autre propriétaire dans cet immeuble sera exempté pour l'année civile au cours de laquelle le décès est survenu et pour l'année civile suivante [LLSU 6(7)(j)].
• Immeuble nouvellement construit : exempté pour une année civile si l’immeuble est une nouvelle construction qui n'a pas été achevée en grande partie avant le 1^er avril de l'année civile parce que le bien est en construction [LLSU 6(7)(k)].
• Immeuble neuf détenu par un promoteur comme inventaire pour la vente : le droit d'un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si l'immeuble est détenu par le propriétaire comme inventaire au 31 décembre de l'année civile [LLSU 6(7)(m)]
• Un particulier visé par règlement [LLSU 6(7)(m) et (n)]

Calcul de la TLSU

La taxe est calculée comme suit [LLSU 6(3)] :

A X B X C

A : 1 %

B :

a)      si le propriétaire a produit un choix qu’il a fait en application du paragraphe (4) pour l’année civile relativement à l’immeuble résidentiel, la juste valeur marchande (JVM) de l’immeuble résidentiel (voir ci-dessous),

b)     sinon, la valeur imposable relativement à l’immeuble résidentiel;

C représente le pourcentage de propriété de la personne relativement à l'immeuble résidentiel pour l'année civile.

Un propriétaire peut choisir d'utiliser la juste valeur marchande du bien, déterminée à tout moment à partir du 1^er janvier de l'année civile et au plus tard le 30 avril de l'année civile suivante [LLSU 6(4)]. Un propriétaire qui choisit d'utiliser la juste valeur marchande serait tenu d'obtenir une évaluation de l’immeuble.

Pénalités pour production tardive

Si la déclaration annuelle n'est pas produite à la date limite, les pénalités suivantes s'appliquent [LLSU 47(1)] :

Le plus élevé des montants suivants :

a)      5 000 $ si la personne est un particulier et 10 000 $ si la personne n’est pas un particulier; et

b)     le montant qui correspond au total des montants suivants :

                           i.          Le montant correspondant à 5 % de la taxe calculée en application de l’article 6 payable par la personne à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile,

                          ii.          Pour chaque mois civil où la déclaration est en retard, le montant correspondant à 3 % de la taxe calculée en application de l’article 6 payable par la personne à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile.

Si une déclaration relative à un immeuble résidentiel pour une année civile n'est pas produite au plus tard le 31 décembre de l'année civile suivante, la taxe applicable au droit du propriétaire dans l'immeuble résidentiel pour l'année civile sera déterminée sans tenir compte des exemptions suivantes [LLSU 47(2)] :

·        Exemption pour période d’occupation admissible;

·        Exemption pour immeuble non adapté à une utilisation à l'année;

·        Exemption pour immeuble inhabitable en raison d'une catastrophe ou de conditions dangereuses; et

·        Exemption pour immeuble faisant l'objet de rénovations majeures.

Dans une annonce récente, l'ARC a indiqué qu'elle renoncera à l'application des pénalités et des intérêts prévus par la LLSU pour l'année civile 2022 pour toute déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés (TLU) produite en retard et toute TLSU payable versée en retard, à condition que la déclaration soit produite ou que la TLSU soit payée au plus tard le 31 octobre 2023.